Будівельний паспорт 2021 (до 500 кв.м) та ЄДЕССБ (ДІЯ) (2023)

Будівельний паспорт: 300 чи 500 кв.м?

З 2019 року на підставібудівельного паспортаможна будувати індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху)з площею до 500 квадратних метрів, господарські будівлі і споруди, гаражі, елементи благоустрою та озеленення земельної ділянки(ст. 27Закону України«Про регулювання містобудівної діяльності»).Також внесено необхідні зміни доПостанови КМУ №466 від 13.04.2011 року, якою затверджено Перелік об'єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта.

Проте, досі не внесено змін доПорядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки, що іноді призводить до складностей при оформленні будівельних паспортів на об’єкти площею більше 300 кв.м.Разом із тим, вказаний Порядок є підзаконним актом, а норми Закону «Про регулювання містобудівної діяльності» мають вищу юридичну силу.

✅ Таким чином,на сьогодні закон дозволяє видавати будпаспорти на об'єкти до 500 кв.м, а тому відмова з посиланням на положення Порядку є незаконною.

⭕️ Електронний будпаспорт, скасування та призупинення будівельного паспорта та інші зміни до порядку його видачі— 2021 (проект)

Будпаспорт та ЄДЕССБ

З осені 2020 року відомості про будівельні паспорти забудови земельної ділянки повинні бути внесені до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. В результаті кожному будпаспорту присвоюється реєстраційний номер ЄДЕССБ (формат BP00:0000—0000-0000-0000) та формується QR-код з посиланням на вказаний будпаспорт на порталі e-construction.gov.ua

За відсутності реєстраційного номеру, неповноти даних внесених до ЄДЕССБ або помилок при внесенні відомостей, оформити (зареєструвати) повідомлення про початок виконання будівельних робіт буде неможливо! Поруч із цим, отриманий мною будівельний паспорт, виданий в жовтні 2020 року в місті Києві, не містив реєстраційного номеру, але повідомлення ДАБІ зареєструвало без проблем.

❗️ Важливо перевіряти дані, які було внесено до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, оскільки на практиці я стикався з ситуаціями, коли інформацію було внесено неповно або мали місце помилки, що в подальшому призводить до відмови органу ДАБК в реєстрації документів, що дають право на початок виконання будівельних робіт.

🔎 Будівельний паспорт, який зареєстровано в ЄДЕССБ (QR-код змінено):

❌ Пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту: оскільки з 01.01.2021 року скасовано пайову участь, то незалежно від площі будинку, замовник (власник) не повинен тепер сплачувати пайовий внесок, окрім випадків, коли ним було укладено раніше відповідний договір (чи інший документ, за яким в замовника виник обов'язок сплати пайового внеску).

✅ Важливо: є ціланизка об’єктів для будівництва яких не потрібно оформлювати будпаспорт та дозвільні документи, і які не потрібно вводити в експлуатацію.Перелік таких об’єктів (точніше будівельних робіт) затвердженоПостановою КМУ №406 від 7 червня 2017 року.

Будівельний паспорт (будпаспорт)

Будівельний паспорт– це документ, який визначає комплекс містобудівних та архітектурних вимог до розміщення і будівництва індивідуального (садибного) житлового будинку, садового, дачного будинку не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) з площеюдо 500 квадратних метрів, господарських будівель і споруд, гаражів, елементів благоустрою та озеленення земельної ділянки.

Будпаспорт оформлюється як на ділянки, які знаходиться в містах та селах, так і на ділянки в садових товариствах та дачних кооперативах – правила оформлення будівельного паспорта є єдиними.

Порядок оформлення будівельного паспорта

Будпаспорт містить текстові та графічні матеріали, найважливішим з яких єсхема забудови земельної ділянки.

На схему забудову мають бути нанесені будівлі та споруди, які планується розмістити на земельній ділянці, оскільки будівництво об’єктів, яких немає у будівельному паспорті (та, відповідно, у повідомленні ДАБІ) буде вважатися самочинним, тобто таким, що здійснюється без документів, які дають право на виконання будівельних робіт (щодо таких об'єктів). Разом із цим,не буде порушенням чинного законодавства будівництво лише частини із зазначених на схемі забудови будівель та споруд. На схемі забудови обов’язково зазначаються як відстані від запланованих будівель та споруд до меж земельної ділянки, червоних ліній, ліній регулювання забудови тощо, так і до об’єктів на сусідніх земельних ділянках.

📌 Тут важливо зазначити, щомова йде не тільки про вже збудовані сусідами об’єкти (або розпочаті будівництвом), а й про ті, що лише заплановані ними до будівництва(звичайно, за умови отримання сусідами передбачених законодавством документів).

Інформація щодо запланованих сусідніми землевласниками (землекористувачами) об’єктів є в місцевих органах містобудування та архітектури, які видавали (або наразі погоджують) їм будівельні паспорти або містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки (МУОЗЗД). І з осені 2020 року така інформація почала з'являтися на порталі e-construction.gov.ua

Той факт, що сусідня ділянка пуста, не означає, що на ній не заплановано жодного будівництва, і що Ви зможете відступити від межі 1 м або навіть 5 м і будувати там, наприклад, будинок.Можливі ситуації, коли усі сусіди вже отримали будівельні паспорти або МУОЗЗД, в яких передбачено (дозволено) розміщення будівель на відстані 1 м від межі Вашої ділянки. Тому, в більшості випадків необхідно буде відступати 7 м від межі (а іноді і більше), щоб не порушувати вимог чинного законодавства щодо протипожежних відстаней.Це одна із основних причин,чому дозвільну документацію на будівництво варто оформити до початку виконання робіт.

📐 Відстані між будинками та спорудами; відстані до меж ділянок, протипожежні та інші (2021)

Перелік документів для оформлення будпаспорту

Пунктом 2.1Порядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянкивстановлено наступний перелік документів:

• заява на видачу будівельного паспорта зі згодою замовника на обробку персональних даних;
• засвідчена в установленому порядку копія документа, що засвідчує право власності або користування земельною ділянкою, або договір суперфіцію;
• ескізні наміри забудови (місце розташування будівель та споруд на земельній ділянці, відстані до меж сусідніх земельних ділянок та розташованих на них об’єктів, інженерних мереж і споруд, фасади та плани поверхів об’єктів із зазначенням габаритних розмірів, перелік систем інженерного забезпечення, у тому числі автономного, що плануються до застосування, тощо);
• проект будівництва (за наявності);
• засвідчена в установленому порядку згода співвласників земельної ділянки (житлового будинку) на забудову.

1. Заявана видачу будівельного паспортазі згодою замовника на обробку персональних даних (та внесення змін)— Додаток 1 до Порядку.
2. Як правило, мова йде пронотаріально засвідчені копії документів, що посвідчують право на землю (наприклад, державний акт, цивільно-правова угода та державний акт з відповідними відмітками, цивільно-правова угода та витяг з ДРРП або Інформаційна довідка тощо).
3. Ескізні наміри забудови подаються до органів містобудування та архітектури і можуть бути виконані в довільній формі. Будь-які вимоги надати ескізи, виконані сертифікованим спеціалістом чи подібне— є незаконними.Ескіз намірів забудови виконується в довільній формі, тому затверджувати його склад, зміст та порядок розроблення не потрібно(лист Мінрегіону від 30.11.2011 року №7/14-16432).
4. Зазвичай при будівництві за будівельним паспортом проект будівництва не розробляється. Навіть якщо проект було розроблено (чи придбано), токраще обмежитися поданням до органів містобудування та архітектури лише ескізів. Будь-які вимоги щодо надання проектної документації для виготовлення будпаспорту є безпідставними.
5. Засвідчені згоди потребуються за наявності співвласників. Зазвичай, вони складаються у довільній формі, а підписи осіб на них засвідчуються нотаріально.

⭕️ Незважаючи на те, що перелік документів для видачі будівельного паспорта є вичерпним, органи містобудування та архітектури часто вимагають додатково надати викопіювання з плану населеного пункту або плану товариства, топографічну зйомку, витяг з Державного земельного кадастру, технічні умови, документи про адресу тощо.Порядок видачі будівельного паспортане зобов’язує замовника надавати подібні документи.

Підстави для відмови у видачі будівельного паспорта

Чинне законодавство України містить вичерпний перелік підстав для відмови у видачі будпаспорту, так, згідно п. 2.4. Порядку:пакет документів для видачі будівельного паспорта або внесення змін до нього повертаєтьсяуповноваженим органом містобудування та архітектури замовникуз таких підстав:

• неподання повного пакета документів;
• невідповідність намірів забудови земельної ділянки вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, детальним планам територій, планувальним рішенням проектів садівницьких та дачних товариств, державним будівельним нормам, стандартам і правилам.

📌 На практиці найбільше відмов обґрунтовуються відсутністю містобудівної документації (генерального плану, ДПТ тощо) або невідповідністю поданих документів (зокрема, ескізних намірів забудови) вимогам чинного містобудівного законодавства.

Можливість оформлення будівельного паспортата розміщення на земельній ділянці тих чи інших будівель та спорудварто перевірятидо придбання земельної ділянки.

Строки

Строк надання (виготовлення) будівельного паспорту закріплено в п. 2.1. Порядку:будівельний паспорт надаєтьсяуповноваженим органом містобудування та архітектурина безоплатній основі протягом десяти робочих днівз дня надходження пакета документів.

В більшості випадків пакет документів для отримання будівельного паспорту подається до Центрів надання адміністративних послуг (ЦНАП).

Право на виконання будівельних робіт

Після отримання будівельного паспорта,для отримання права на виконання будівельних робіт, необхідно подативідповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю (ДАБК)повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об’єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта!

✅ Повідомлення можна подати через ЦНАП (в паперовому вигляді) або в електронному вигляді через портал Дія. Потрібно пам'ятати, що на сьогодні не здійснюється автоматична реєстрація повідомлення, як це було рік тому, коли працювавЕлектронний кабінет забудовника (Е-кабінет). На сьогодні, система Дія підтримує можливість подання повідомлення від двох або більше замовників, (кожен з яких має підписати створене повідомлення своїм ЕЦП).

На сьогодні (орієнтовно з жовтня 2020 року) строки розгляду та реєстрації повідомлень суттєво збільшилися (іноді документи реєструються більше місяця, незважаючи на нормативно встановлений термін в 5 робочих днів).

ℹ️ Зручна система пошуку по Реєстру ДАБІ: URBANDATA таTelegram-бот DabiBot.

🏠 Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ2021